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阴影
房地产企业税收筹划

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企业的结算方式可以分为现金采购、赊购、分期付款三种方式。从纳税筹划角度来讲,房地产企业应尽量选择分期付款、分期取得发票。一般情况下,企业在购货过程中采用先付清款项、后取得发票的方式,如果材料已经验收入库,但货款尚未全部付清,供货方不能开具增值税专用发票。根据增值税相关规定,纳税人采购货物或者接受劳务,未按照规定取得增值税扣税凭证,其进项税额就不能抵扣。如果房地产企业未及时取得增值税专用发票,就会造成企业增值税税负增加。为了达到能够及时抵扣进项税额的目的,房地产企业可采用分期付款取得增值税专用发票的方式,以缓解纳税压力。根据税法规定,分期付款方式取得的货物,其进项抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期,这样就可以分步产生递延增值税税负的好处,以获得资金的货币时间价值。实践中房地产企业应争取掌握谈判主动权,使得销货方先垫付税款,以推迟纳税时间,为企业争取时间尽可能长的“无息贷款”。


根据《《增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令2008年第50号)、国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)等规定,销售环节的进项税额抵扣额为上一环节的增值税缴纳额,纳税人不能随意提前抵扣增值税进项税额以达到延期纳税的目的,进项税的抵扣时间按照取得的增值税专用发票的类型加以区分。


房地产企业一般纳税人作为购货方的可以通过筹划进项税额的抵扣时间,达到延期纳税的目的。取得防伪税控增值税专用发票应根据本月销项情况尽快认证(认证期为180天,且当月认证当月抵扣),认证通过的当月核算当期进项税额并申报抵扣,降低当期的增值税税负;如果选择即购即付,可以在付款当期抵扣进项税额;如果以应付账款的方式结清货款,只能在全部货款全部结清的当期进行进项抵扣。当然,房地产企业可利用结算方式对进项税额抵扣时间进行纳税筹划,如签订分期付款合同。


低税环境是指税率较低、税负较轻的区域、行业和产品种类。选择低税区包括经济特区、沿海开放城市、技术开发区、少数名族地区等。低税区税收优惠政策之一是享受当地的财政奖励,先征后返,以奖励的形式达到节税的目的。不仅给企业提供良好的税收条件,而且为企业创造了税收筹划的便利,这个时候就要利用政府的优惠税收政策来进行税务筹划,只要将企业注册在有优惠政策的税收洼地(注册式,不用实地办公),有限公司(一般纳税人)增值税根据地方财政所得部分的50%-70%予以财政扶持奖励;企业所得税按照地方财政所得部分的50%-70%予以财政扶持奖励。


房地产企业“营改增”后,只有在其被认定为一般纳税人时,才可以使用增值税专用发票,实行发票抵扣。这样货物或劳务提供方的纳税人身份就直接影响到了房地产企业的增值税税负。“营改增”后房地产企业可选择不同的采购渠道对进项税额进行筹划。一是选择一般纳税人作为提供方,可以取得税率为6%、9%或13%的增值税专用发票进行抵扣。二是选择小规模纳税人为提供方,这种情况下,如果取得的增值税普通发票,房地产企业不能抵扣进项;如果能够取得由税务机关代开的3%的增值税专用发票的,房地产企业可按照3%的税率作进项税额抵扣。对于房地产企业而言,选择从一般纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大差别时,应当选择采购一般纳税人的货物或劳务;如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净利润会增加,且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失,那么应选择与小规模纳税人进行合作。


“营改增”后房地产企业对于进项税额的筹划,可以单独使用或组合使用以上方法。另外在具体实务操作中应综合考虑到其他的因素,如购货成本、合同条款、从不同纳税人处购入货物的质量差异等,可以选择不同税率的个人独资配套将企业的税务降到最低将利润最大。


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